墨尔本房地产将在未来十年实现最强劲的增长

　　

　　

　　关键的外卖

　　维多利亚州的高财产税，飙升的国家债务，以及强制性的改善，增加了合规成本，增加了维护成本，减少了投资者对其宝贵资产的控制权。然而，供需的长期基本面最终将压倒短期情绪。

　　与悉尼不同的是，墨尔本有扩张的空间，因此在蓝筹股内线郊区和远郊之间的房价差异不像悉尼那么大。然而，到2036年，墨尔本的人口预计将超过悉尼，基础设施建设将难以跟上步伐。

　　在过去的5年里，墨尔本的房地产价格相对于其他城市表现不佳，但与悉尼相比，目前的价格是近年来最好的。考虑到市场周期的均值回归原则，我们有理由期待墨尔本房价最终会反弹。

　　2018年11月，我主持了一场投资简报会，在那里我提出了一篇我认为令人信服的论文，阐述了布里斯班房地产市场为何有望大幅增长。

　　自那以后，布里斯班的房价中位数在2019年至2023年的5年间以9.96%的惊人年均速度飙升。

　　因此，房价中位数比2019年初高出60%。

　　同样，在2023年8月，我得出结论，珀斯正处于增长周期的尖端。

　　CoreLogic每日价格指数的最新数据证实了这一预测，该指数显示，珀斯的房价中位数在过去12个月里上涨了20%以上。

　　我提出这些提醒并不是为了表扬自己，而是为了说明一个基本原则:随着时间的推移，投资回报往往会回归均值。

　　运用这种分析方法，我目前的预测是，墨尔本将在未来十年实现最高的美元价值资本增长。

　　下面，我将概述支撑这一预测的原因。

　　

　　近年来，由于更严格的租赁法、增加的税收以及对该州不断升级的债务的日益担忧(感谢丹!)，投资者对墨尔本房地产市场的情绪已经恶化。

　　在2015年和2021年，维多利亚州政府实施了更严格的租赁规定。

　　虽然保护租户免受不公平房东的侵害至关重要，但这些规定肯定会增加合规成本，增加维护成本，因为在某些情况下必须进行改进，并减少投资者对其宝贵资产的控制权。

　　在过去的几年里，维多利亚州推出了一系列新的房产税，包括COVID-19债务临时土地税附加税、意外利得税、缺席业主附加税和空置住宅土地税等。

　　议会预算办公室的一份报告强调，维多利亚州目前征收的房产税是全国最高的。

　　雪上加霜的是维多利亚州飙升的政府债务，估计高达1260亿美元。

　　评级机构标准普尔(S&P)警告称，到2027年，这一债务可能几乎翻倍。

　　考虑到财政紧张和政府对财产税收入的严重依赖，投资者的担忧是可以理解的。

　　然而，虽然这些负面因素确实增加了房地产投资成本，但它们的财务影响可能已经充分反映在当前的房地产价格上。

　　此外，从长期来看，供需基本面最终将压倒短期情绪。

　　与悉尼不同的是，它受到水和国家公园的地理边界的限制，墨尔本有扩展(扩散)的空间来容纳增加的人口。

　　因此，墨尔本内部蓝筹郊区和远郊之间的房价差距并不像悉尼那样大。

　　这种地理差异可能会导致一些投资者错误地认为，墨尔本远郊的投资前景与内部蓝筹股地区相当，因为价格差异没有那么大。

　　然而，到2036年，墨尔本的人口预计将超过悉尼，基础设施建设将难以跟上步伐。

　　特别是考虑到政府建造它需要多长时间，以及最终的成本!

　　因此，由于交通拥堵、出行时间和便利设施较差，在未来几十年里，与蓝筹股郊区相比，远郊将变得不那么有吸引力。

　　在我看来，与远郊的房价相比，蓝筹股的房价相对较有价值。

　　下面的图表比较了自1980年以来墨尔本与悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价中位数。

　　它说明了墨尔本房地产价格在过去5年中表现不佳的程度。

　　

　　当将墨尔本的房产价值中位数与布里斯班、阿德莱德和珀斯的房产价值中位数进行比较时，目前的相对价值并不像2006年至2008年期间那样低迷，如红色矩形所突出显示的那样。

　　这可能表明墨尔本在未来1到3年内可能继续表现不佳。

　　然而，与市场动态更具可比性的悉尼相比，墨尔本目前的房价是近年来最高的。

　　从这个角度来看，墨尔本现在的房价中位数相当于悉尼房价中位数的57%。

　　唯一一次墨尔本的相对价格低于这一水平是在1981年，当时是悉尼房价中位数的56%。

　　这种对比分析强调，墨尔本的房地产价格目前处于一个不同寻常的低点。

　　考虑到市场周期的均值回归原则，我们有理由期待墨尔本的房价最终会反弹。

　　这提供了一个引人注目的投资机会。

　　在过去的3到5年里，悉尼、布里斯班、阿德莱德以及堪培拉都在蓬勃发展。

　　然而，与所有首府城市相比，墨尔本的表现不佳，如下面的最新图表所示。

　　

　　这张图表清楚地表明，房地产市场倾向于在两个不同的周期中运行。

　　一个平缓的周期之后总是会有一个增长周期。从长期来看，增长率将恢复到年均7.5%左右的平均值。

　　这表明，墨尔本未来10年的平均增长率很可能高于平均水平，正如我在这里讨论的那样。

　　我之前讨论过珀斯房地产市场，认为在经历了15年的停滞期后，它即将迎来一个显著的增长周期。

　　我相信珀斯的房价中位数很有可能在未来十年翻一番。

　　虽然珀斯的房价已经开始上涨，但我认为还有进一步升值的巨大潜力。

　　因此，就增长率而言，珀斯可能会超过墨尔本。

　　然而，当考虑到绝对的美元回报时，我预计墨尔本将在未来十年实现最大幅度的增长，主要是由于其较高的初始房地产价值。

　　根据REIA的数据，截至2023年12月，墨尔本的房价中位数为90.9万澳元，而珀斯为64.5万澳元。

　　在为退休做计划时，最重要的是美元价值回报。

　　因此，墨尔本较高的房地产初始价值表明，它可以为投资者提供更好的以美元为基础的增长机会。

　　此外，我认为墨尔本市场是一个风险较低的投资，因为它的人口更大，更多样化。

　　在2024年3月，我分享了我的论文，为什么我认为墨尔本的投资级公寓本质上被低估了，并可能在未来十年产生有吸引力的投资回报。

　　如上所述，墨尔本的相对价值只会增加本文的权重。

　　

　　到2034年，也就是十年后，我相信我们会看到，从2024年到2025年，墨尔本蓝筹郊区的房价相对便宜。

　　虽然目前投资情绪低迷，但我预计未来1至3年将有所转变。

　　确定这种情绪逆转的确切时间是有挑战性的，但从历史上看，市场的低点往往与负面情绪的顶峰相吻合——我相信我们现在正在经历这种情况。

　　鉴于墨尔本的房地产市场相对平衡，买家和卖家的需求水平均匀，与更活跃的市场相比，今天以公平的市场价值购买房产更容易。

　　然而，确定合适的房产的主要挑战是一个可能需要几个月甚至一年多时间的过程。

　　考虑到这些因素，没有理由推迟在墨尔本的投资。

　　如果你坐等市场情绪好转，你可能会“错失良机”。

　　虽然在墨尔本投资可能不会在未来1到3年内产生显著的短期回报，但今天选择一个高质量的投资级房产，我有很高的信心，你会对未来十年的回报感到非常满意。